Comprador comprova pagamento e assegura escritura de área rural após quase 40 anos

Resumo:

• Produtor rural garantiu a transferência definitiva de fazenda após comprovar que quitou contrato firmado em 1986.
• Empresa não conseguiu provar inadimplência nem anular a decisão que determinou a adjudicação do imóvel.

Um produtor rural conseguiu garantir na Justiça a transferência definitiva de uma área de 121,2792 hectares na Gleba Serra Morena, em Juína, após comprovar que quitou integralmente o contrato de compra e venda firmado ainda em 1986. A Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso manteve a sentença que determinou a adjudicação compulsória do imóvel.

O caso envolve contrato celebrado em 21 de julho de 1986, pelo valor de 300 mil cruzados. Parte do pagamento foi feita como entrada e o restante dividido em duas notas promissórias, com vencimento em janeiro de 1987. Segundo o comprador, os valores foram totalmente quitados, mas a escritura definitiva não foi formalizada em razão do falecimento do vendedor.

A empresa que passou a figurar como proprietária do imóvel recorreu da sentença, alegando ausência de prova da quitação, nulidade por cerceamento de defesa, existência de cláusula que permitiria a rescisão automática do contrato e inexistência de posse da área pelo autor.

Relator do recurso, o desembargador Hélio Nishiyama afastou, inicialmente, a tese de rescisão automática por cláusula resolutiva, por entender que o argumento não havia sido apresentado de forma autônoma na contestação, configurando inovação recursal. Também rejeitou a alegação de cerceamento de defesa, destacando que a empresa participou de todas as fases do processo e produziu as provas que entendeu necessárias.

No mérito, o relator explicou que a adjudicação compulsória exige quatro requisitos: contrato válido, inexistência de cláusula de arrependimento, quitação integral do preço e recusa ou impossibilidade de outorga da escritura. No caso, entendeu que o conjunto probatório foi suficiente para demonstrar o pagamento.

Entre as provas consideradas está a declaração de quitação assinada pelo procurador do vendedor à época, posteriormente ratificada em ata notarial. A procuração pública conferia poderes para receber valores e dar quitação, inclusive com eficácia retroativa para contratos quitados até 31 de janeiro de 1987, período que abrange o negócio discutido.

O voto também destacou que a empresa não apresentou as notas promissórias vinculadas ao contrato, que poderiam indicar eventual inadimplência, nem justificou a ausência desses documentos. Além disso, foi considerado relevante o fato de que, ao longo de quase quatro décadas, não houve qualquer cobrança formal do valor supostamente devido.

Quanto à ausência de cláusula expressa de irrevogabilidade, o relator esclareceu que a lei exige apenas que o contrato não contenha cláusula de arrependimento, o que foi verificado no caso. Já a posse direta do imóvel foi considerada irrelevante para o pedido, por se tratar de ação de natureza obrigacional destinada a assegurar o cumprimento do contrato.

A decisão também reafirmou entendimento de que o direito à adjudicação compulsória não se submete a prazo prescricional, podendo ser exercido enquanto não houver situação jurídica consolidada por usucapião.

Processo nº 1001069-55.2024.8.11.0025

Fonte: Tribunal de Justiça de MT – MT