Justiça garante direito de posse a compradora de imóvel enganada por vendedor que fingiu ser viúvo

A Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT) decidiu, por unanimidade, manter a posse de um imóvel com a compradora que adquiriu o bem de boa-fé, mesmo sem a autorização da ex-companheira do vendedor. A decisão, proferida em 25 de março de 2025, reforça a importância da boa-fé nas relações contratuais e a segurança jurídica nas transações imobiliárias.

O imóvel, localizado em Rondonópolis (MT), foi adquirido pela compradora por meio de contrato de compra e venda e posteriormente financiado. No entanto, a transação foi questionada após a ex-companheira do vendedor ajuizar ação de reconhecimento e dissolução de união estável, alegando que a venda foi realizada sem sua autorização – o que tornaria o negócio nulo, segundo o artigo 1.647 do Código Civil.

No processo, a compradora apresentou uma série de documentos que demonstraram sua boa-fé: o contrato assinado com o vendedor, que se declarou viúvo, a procuração para tratar do financiamento habitacional, fatura de energia em seu nome e comprovantes de pagamento das parcelas.

“O vendedor declarou-se viúvo em todos os documentos apresentados à compradora, inclusive na matrícula do imóvel, não havendo qualquer elemento indicativo de má-fé da embargante”, destacou o relator do processo, desembargador Sebastião de Arruda Almeida.

A ex-companheira do vendedor, por sua vez, alegou que o imóvel teria sido adquirido durante a união estável e que a venda, sem sua ciência, violava o regime de bens e deveria ser anulada. Contudo, o colegiado entendeu que o pedido de anulação não poderia ter sido feito como pedido contraposto em contestação, mas sim por reconvenção ou ação própria, conforme o artigo 343 do Código de Processo Civil.

“A pretensão de anulação do contrato de compra e venda se mostra inadequada na via utilizada, devendo ser manejada por reconvenção ou ação própria”, afirma o acórdão.

Outro ponto decisivo foi a inexistência de qualquer registro formal da união estável à época da venda. A decisão cita a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que, na ausência de publicidade do vínculo, a boa-fé do adquirente deve prevalecer.

“É válida a aquisição de imóvel realizada por terceiro de boa-fé que ignora a existência de união estável sem publicidade, ainda que ausente a outorga uxória, quando o alienante se declara viúvo e inexiste qualquer anotação ou registro que evidencie o vínculo”, diz a tese fixada no julgamento.

A sentença de origem, mantida integralmente, havia reconhecido a posse justa da compradora com base nos artigos 1.196, 1.200 e 1.201 do Código Civil, além da Súmula 84 do STJ, que admite a defesa da posse por meio de embargos de terceiro, mesmo sem o registro do contrato de compra e venda.

O colegiado também esclareceu que a sentença da ação de dissolução de união estável tratou apenas da partilha dos valores pagos no financiamento, sem mencionar ou invalidar o contrato de venda celebrado com a compradora.

“A sentença nos autos da ação de reconhecimento e dissolução da união estável limitou-se à partilha das parcelas pagas do financiamento, sem qualquer pronunciamento acerca da posse exercida por terceiro ou da validade do contrato de compra e venda”, conclui o acórdão.

Com a decisão, a compradora permanece na posse do imóvel, enquanto a ex-companheira do vendedor poderá buscar eventual reparação em ação própria contra o antigo companheiro, que omitiu o relacionamento na documentação oficial da transação.